当前，我国的城镇化率已经超过60%，城市建设的重点转入对存量的提质增效阶段。城镇老旧小区作为重要的存量，全面推进其改造工作是促进城市更新的重要引擎。在改造过程中，除了居民意愿难统一外，最大的难点就是改造资金及后期维护费用的来源。业内人士一致认为，鼓励社会资本参与是提升改造质效的重要内容。
广泛吸引社会资本参与
国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)明确指出，针对此前老旧小区改造过程中存在的社会资本融资难、过于依赖财政资金等问题，要建立起政府与居民、社会力量合理共担改造资金机制。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受记者采访时表示，老旧小区改造实质上是一项惠民生、扩内需的投资工程。《意见》在资金筹措、使用、管理等方面做出了系统谋划，动员政府、居民、社会各方力量积极参与老旧小区改造，给出了一套切实可行的指导方针。“政府财政资金重点支持基础类改造内容，完善类和提升类的改造可以通过金融、税收和土地政策激励，广泛吸引社会力量参与。”
在推动居民出资参与方面，《意见》明确“谁受益、谁出资”原则，并为旧改资金提供了更多渠道，使得居民们并不只有“自掏腰包”一种途径。
比如，让渡小区公共收益，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造;鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造;鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新等。
营利模式待突破
但是，目前社会资本参与老旧小区改造投资仍面临多重困境。
“老旧小区改造的难点还是在营利模式上，社会资本的参与面临很多困境。”中国宏观经济研究院市场所研究员刘翔峰指出，与过去拆迁旧房重建不一样，除了存在众口难调、利益冲突的问题外，改造需要投入新装电梯、水电网、车库、新建医疗、幼儿养老等公共设施，如果只能靠物业费和停车费来获取回报，可能在很多的社会资本投资者看来，投资回报周期比较长，利润率比较低，所以如何提高社会资本参与积极性是目前最大的难题，需要政府、企业和社会各个方面共同推动。
此外，现行政策与遗留问题的矛盾、规划指标和现状改造的矛盾、权属及利益的矛盾等问题也不容忽视。北京老旧小区改造标杆项目——劲松北社区的社会资本参与方愿景集团董事长陶红兵对此深有体会。
陶红兵介绍说，劲松北社区有很多老旧的破房子，比如废弃的自行车棚，完全可以改造作为商用，既可以方便居民生活，又可以通过运营获得利润反哺改造投入。但是按照相关部门的政策规定，老旧小区的公共用房产权属于财政，闲置房理论上需要统一收回，不允许对外经营。
再如小区里废弃的锅炉房属于市政设施，改造作为商用后，相当于土地用途变了，执照谁给办?收益归产权单位还是给运营商用来补贴改造费用?对于社会资本来说，这些都是投资中会遇到的不确定性风险。
陶红兵告诉记者，目前老旧小区改造因为有国家财政补贴，政策性银行是可以给参与改造的社会资本提供融资支持的，利率甚至低于基准利率，但一般会要求借款主体是一个合法的收费主体，即拥有物业公司，要有15年、20年的物业管理收费权限，这一点制约了许多社会资本的参与。
对此，住建部副部长黄艳曾明确表示，要畅通社会力量参与改造老旧小区的通道，通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。要提升金融服务的力度和质效，包括：支持老旧小区改造规模化，实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，商业银行依法合规对其提供信贷支持等，还计划落实税费减免政策。
形成长效管理机制
老旧小区完成改造后，改造成果如何维护?
城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，对老旧小区的改造不能简单地“改完走人”。
刘翔峰认为，推动建立小区后续长效管理机制非常重要。要引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。
中国城市规划设计研究院原副院长李迅指出，老旧小区改造不单是建设问题，也涉及到社会治理。社会治理工作必须要用创新思维改革“软硬结合”，实际上是一个共商共建共管共治共享的过程。
小区环境改善后，居民更加追求有序的社区秩序、融洽的邻里关系。据记者了解，在广州，涉及改造的社区成立了“建设管理委员会”，搭建公众参与老旧小区改造平台，并与社区党群服务中心、长者综合服务中心、母婴室等便民设施场所建设相结合，推动实施“微心愿”、社区学堂等互助项目，提升居民参与社区治理积极性。
“老旧小区改造远远不仅是一个建设工程工作，更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。”黄艳表示，在这过程中，政府一定不能大包大揽，而要加强政策支持，引导发动居民积极参与。 |
