政策利好频出但供需两端均无回暖，说明房地产行业阵痛期还在，出清风险仍在延续，安全度是短期内房企无法绕过的核心点。
房地产行业下行压力持续
5月5日，融创中国和旭辉控股分别发布了2022年1~4月未经审核的销售数据，分别实现859.3亿元和388.4亿元合同销售额，同比减少约49.75%和53.29%。上述两家企业惨淡的成绩单几乎是前4月房地产行业缩影。
据中指研究院统计，2022年1~4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%;TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，同比下降50.7%;TOP100房企拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。
房企销售规模与拿地总额同频下滑引发市场关注。有声音认为，多点暴发的疫情，成为2022年房地产行业最大不确定性。
房地产行业某观察人士认为，房地产市场外部环境在一季度发生超预期情况，本就低迷的市场情绪叠加多城市疫情反弹，对市场信心恢复和预期转强产生利空影响。政策利好频出但供需两端均无回暖，说明房地产行业阵痛期还在，出清的风险仍在延续，安全度是短期内房企无法绕过的核心点。
百强房企销售规模“腰斩”
从统计数据来看，1~4月，百强房企全口径销售规模和权益销售规模同比降幅均已“腰斩”。其中，销售额超千亿元房企3家，较去年同期减少6家;超百亿元房企57家，较去年同期减少46家。
碧桂园、万科、保利发展分别以1633.9亿元、1380亿元和1212亿元销售额位居榜单前三甲。但合计销售额4226亿元与2021年同期TOP3房企“碧万恒”的7227亿元相比，减少了3001亿元。2021年同期，碧桂园销售额突破2700亿元，万科、恒大的销售额均在2200亿元以上。
市场信心不足导致的销售不振，头部房企也无法独善其身。在TOP3房企阵营中，保利发展降幅相对较低，同比减少30.6%，碧桂园和万科分别同比下滑40.3%和39.3%。
综合多家机构统计数据显示，各阵营房企门槛值也出现普跌，前4个月销售额TOP10房企门槛值为486亿元，同比降低50.3%。在这一阵营中，央企、国企占据4席，除保利发展超千亿元销售额外，中海、招商蛇口、华润置地销售额都在600亿元以上，同比下滑在40%左右。去年同期TOP10房企中共有9家销售额在千亿元以上。
TOP30房企门槛值190.9亿元，较上年下降53.5%;累计销售额同比下降45%，降幅扩大4个百分点。其中世茂集团、龙光、中南3家房企同比减少都在60%以上;绿地、金茂、金科、中梁、融信、美的置业、雅居乐等房企同比下滑都在50%以上。TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为123.9亿元和43.5亿元，同比分别下降52.8%和60.4%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，4月供需两端政策落地节奏加快，部分热点城市市场信心有所修复，但受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端，重点城市成交规模仍处低位，整体市场销售持续偏弱。
亿翰智库分析认为，从根源上看，影响市场走势的各因素仍未有显著改善，包括消费者预期、消费者购买力、疫情等等，门槛值走低仍将持续。当行业格局重塑尚未完成时，集中度也持续下探。
从其统计的集中度数据来看，各梯队房企集中度都较前期有所下滑，TOP10房企集中度为21%，较2021年下滑4个百分点，TOP30 和TOP 50房企集中度分别为35%、43%，分别较2021年降低11个、15个百分点。
拿地总额同比降幅扩大
在销售端持续负增长趋势中，房企拿地规模持续下跌。
中指院研究数据显示，1~4月TOP100房企拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为51.5%。4月单月，50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。
从新增货值来看，滨江集团、绿城中国和建发房产占据榜单前三位。
2022年1~4月，滨江集团以累计新增货值575亿元稳居榜首;绿城中国和建发房产紧随其后，累计新增货值规模分别为548亿元和391亿元。TOP10企业1~4月新增货值总额3413亿元，占TOP100企业的34.1%。
从数据来看，前4月代表房企拿地总额同比均大幅下降，这一趋势自2021年10月就已经出现，其中TOP50房企中超3成未拿地。从拿地企业类型来看，多数城市国企、央企和地方城投公司拿地资金占比依旧保持上升趋势，它们依然是今年首批集中供地拿地主力军，如第一阵营的中海地产、华润置地、保利发展。不过，在合肥、青岛、厦门、杭州4城，民营企业拿地资金占比较2021年第三批有所上升，如龙湖集团、滨江集团、绿城中国、伟星置业、众安集团、大家房产等民企依旧保有相对稳定的投资活动。绿城中国单月新增货值超200亿元，滨江集团4月于杭州集中供地中连获11宗地块。
某券商分析认为，当前信用优质、高能级土地储备充沛及负债率合理的房企在未来会享受行业出清及政策回暖后集中度提升的红利。未来全国化民企规模逐步萎缩，部分国企央企将继续实现全国化布局，部分资金充足的区域龙头房企有望实现规模增长，但跨区域拓展的难度将会加大。
市场下行带来的投资压力倍增。
亿翰智库数据显示，1~4月各梯队房企新增货值门槛值大幅下挫。TOP10房企门槛值为181.25亿元，同比下降70%;TOP20房企门槛值为71.40亿元，同比下降77%;TOP30房企门槛值为51.6亿元，同比下降79%;TOP50房企门槛值为31.81亿元，同比下降75%;TOP100房企门槛值为17.97亿元，同比下降37%。
“对未来收入的担忧，对房屋交付的担忧，对房价下跌的担忧，最终导致民企销售受挫较为严重，回款资金减少，间接对企业投资造成了较大的影响。”亿翰智库认为，土地市场的恢复关键还要看销售市场情况，伴随土地拍卖规则及各项配套政策的进一步完善，土地市场正在逐步回归理性。
从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1~4月在二线城市的投资面积占比最高，为68.4%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达47.8%。杭州、宁波和长沙位列代表房企拿地面积前三城市。其中，杭州以275.6万平方米排第一，宁波以126.6万平方米位列第二。
值得关注的是，2022 年以来全国已有超百城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放，接下来市场走势会如何?
陈文静认为，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。
“二季度在落实各地因城施策中，将出台更多的宽松政策，预计这些措施将对市场企稳起到一定作用，但市场回暖速度可能不会很快。”亿翰智库研究总监于小雨表示。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体采访时认为，影响房地产短期市场的主要因素是外部环境、制度政策与市场预期。过去市场预期一直是乐观的，所以政策起决定作用，只要从紧变松，市场必然反弹。未来可能预期要起决定作用，如果预期不能转强，政策宽松也难以带来反弹，所以关键还是要创造稳健的整体发展环境。 |
